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HUI (GRACE) YU
Licensed Real Estate Salesperson
China Investment Division  

​Grace Yu grew up in Wuhan, China. She stayed in Hong Kong for four years and earned a graduate degree in engineering. She came to the United States in 2002 and received a doctoral degree from Boston University. Since then, she has been teaching courses for senior and graduate students at colleges. She speaks English, Mandarin and Cantonese.

 

Grace always places her clients’ interests on her top priority, with a firm belief that a real estate agent’s job should go beyond than simply matching and closing a deal. Instead, her goal is to get the best deal for her clients within a given time framework via crystal clear communication and diligent work to find perfect fit.

 

Grace takes the time to really get to know her clients and their needs and she works tirelessly to find their dream home. She strongly believes that a client is a client forever, and she strives to provide continuous support for her clients to improve satisfaction over a long term perspective.  Grace’s optimism, honesty and pragmatism make the process of finding a home truly enjoyable.

  • 纽约好的小学和中学学学区再哪里?

感谢提问! 纽约市教育资源非常丰富,集中了大量优质的公立和私立学校,尤其是在曼哈顿,从小学到大学,著名的学府非常多。其中私立学校包括三一学校,道尔顿学校等聚集在中央公园东西两侧。纽约市公立中学不仅有亨特学院高中,还有史蒂文森高中,布朗士科学高中和布鲁克林科技高中,纽约城市学院数理工程高中等一批特殊高中,另外还有大量优质的普通高中例如:巴德高中,科学与数学新探索学校,巴鲁克学院高中等都是位于曼哈顿第一,二,三学区的普通高中。 曼哈顿的公立学校整体非常好。曼哈顿一共6个学区,其中第1,第2,第3学区从中央公园两侧一直延伸到曼哈顿下城,基本上好的公立和私立学校都在这三个学区里。但是就具体学校而言差别也是比较明显的。好的公立学校例如位于格林威村的公立小学PS41每年都有很长的等待名单;而好的公立初中和高中例如NYC Lab Middle School,巴德高中需要通过本校的入学考试才可入学,竞争也是比较激烈的。 在纽约公立学校中,从幼儿园开始,有特殊天赋的孩子们便可获得“天才班/资优班”(Gifted and Talented Program)教育。按照纽约公立学校规定,所有32个学区的孩子们都可以参加天才班的入学考试。幼儿园和小学一、二、三年级的学生通过考试,评估学生是否能够申报天才班。总分成绩为90%以上的学生保证能够进入该学区的天才班。总分成绩在97%以上的学生可以申报(但是并不保证)在全市招生的最好的几所天才学校。目前,纽约市有五所不分学区、在全市范围招生的天才学校,其中三所就位于曼哈顿,分别是:NEST+M(K-12年级);TAG Young Scholars (K-8年级)和 The Anderson School (K-8年级)。 另外不错的学区包括位于皇后区的26学区的贝赛和小颈,以及28学区的森林小丘和雷哥公园。长岛的大颈(Great Neck),Jericho,曼哈赛特(Manhasset)和赛奥赛特(Syosset)等。 为了帮助家长,教师和学校了解各个公立学校的长处和不足,纽约市教育局提供了非常详细的数据报告。例如纽约市公立学校进展报告为每所学校给出A,B,C,D或F等级,评分以学生进步(60%),学生成绩(25%)和学校环境(15%)为基础。 纽约市教育局每年还会对全市公立学校进行满意程度的调查。该调查要求家长,教师和学生评估所在学校的六个方面,包括:指令的遵守(Rigorous Instruction)、环境的辅助(Supportive Environment)、教师的支持(Collaborative Teachers)、有效的学校指引(Effective School Leadership)、与社区以及家庭的关系(Family and Community Ties),以及信任度(Trust)。 教育局每年发布的学年学校质量报告(School Quality Reports) 有三种形式:学校质量概要(School Quality Snapshot)、学校质量指南(School Quality Guide)和学校绩效分析(School Performance Dashboard)。学校质量指南相较学校质量概要包含了更加详尽的学校信息,如学生详细人数、特性和学习成果以及学校环境条件、科目以及任课教师的意见反馈等。学校绩效分析涵盖多年学校质量指南中的数据,通过图形和表格的形式,分析学校近年来学生人数和学校总体质量的变化。 如果需要了解纽约市各个高中的信息和录取要求,纽约市每年有发布纽约市高中指南,上面详细记录了纽约市各个公立高中的学业情况,课程设置,社团活动,学生表现(包括学生4年毕业率;学生出勤率;学生毕业6个月之内升读大学或职业课程的比例;学生对学校的安全和开设课程的满意程度等);录取方法等。初中,高中的申请时间都是入读前一年的秋季,需要填写教育局的申请表格,安排参观学校,递交在读学校的成绩单,有些学校还有入学考试。 欢迎加我的微信huiy0412。

  • 美国公立学校的“择校大乐透”是怎么操作的?

Heysea 您好, 感谢提问! 为协助许多拥有多个子女的家庭,可让孩子进入同一所学校,以方便接送,纽约市教育局实行优先录取在读学生兄弟姐妹进入同一学校的学前班(Pre-k)和幼稚园(Kindergarten)的政策。 纽约市按照地理划分为32个学区。大部分学区(District) 分为数个邻里(Zone)。大部分小学都是邻里学校,给住在附近的孩子优先权入学。 学校按照以下优先政策录取学生: 1. 孩子属于该邻里(School Zone),并且在 2018-2019 学年间,有一个兄弟姐妹上这所学校; 2. 其他属于该邻里(School Zone)的孩子; 3. 住在该学区 (School District) 的孩子(但是不属于该邻里 Zone),并且在 2018-2019 学年间,有一个兄弟姐妹上这所学校; 4. 住在学区外的孩子,并且在2018-2019 学年间,有一个兄弟姐妹上这所学校; 5. 住在学区内的孩子,并且目前在该学校的学前班; 6. 住在学区外的孩子,并且目前在该学校的学前班; 7. 所有其他住在学区内的孩子; 8.所有其他住在学区外的孩子。 兄弟姐妹包括:同父异母,同母异父,收养的兄弟姐妹,只要住在同一个家庭里。 2018年以前,需要满足兄弟姐妹优先权资 格,兄弟姐妹必须在 2018-2019 学年在学校上 K-5 年级。自2018至2019学年起,纽约市教育局扩大了对在读学生兄弟姐妹入学优先政策:对于从幼稚园至高中在读生,若其所在学校拥有学前班或幼稚园,其兄弟姐妹将会被优先录取至该学校的学前班或幼稚园。对于这一扩展优先录取条件的政策,教育局表示,教育局过去收到大量家长要求将子女转入同一学校的请求。因此,这一改变是基于对社区的反馈以及学生入学趋势,可以让更多家庭中的兄弟姐妹,可以进入一样的学校。 要找到您的学区 (School District) 和邻里 学校(Zone School)请到以下网站:schools.nyc.gov/SchoolSearch, 输入您的地址和年级(K),并点击搜索。在左边,您会看到您邻里学校的名字和联系方式,您也可以看到您的学区号。或者,您也可以致电311了解这些信息。 希望我的回答能对您提供帮助。欢迎加我的微信huiy0412咨询。

  • 今年贷款利率又增加,纽约房市是不是开始萧条了?

ON123 您好! 感谢提问! 随着不断上涨的房价和抵押贷款利率, 买家会减少来自其他买家的竞争。相反,卖家会有面临来自其他卖家的竞争。 但由于市场需求旺盛,合理定价的房屋也不会担心销售的问题。 据Realtor.com预测,2019年美联储将加息2到3次,以引导经济增长走上可持续增长的道路。 抵押贷款利率到2019年年底将达到5.5%,比2018年11月中旬抵押贷款利率高约50个基点。 在此背景下,预计房价将继续上涨2%,但由于买家努力平衡预算与房屋购买成本的上涨,销售额下降约2%。 预计明年买家的买房成本将增长8%,而收入可能仅增长3%。 这些基于模型的预测有时候和实际情况会有些差别。比如抵押贷款利率最近逆转上升趋势。 根据房地美(Freddie Mac)的数据,在11月中旬接近5%之后,抵押贷款利率上周回落,上周为4.63%。 给买家以喘息的机会。 美联储今年已加息4次,2019年会减缓加息。12月美联储会议也全面下调2019-2021年联邦基金利率中位数预测。因此,近期较低的抵押贷款利率可能会延续到2019年。 不过,美联储尚未完成加息,这意味着抵押贷款利率将继续攀升的风险仍然存在。 最有可能发生在2019年美联储1月和3月会议之间。 即使抵押贷款利率接近5.5%(预计到2019年底将是十年来最高的抵押贷款利率),但按历史标准来看,它们仍然处于低位。 20世纪90年代的平均抵押贷款利率为8.1%,直到2009年,利率都高于5%。因此,买房仍然是一项不错的投资。 希望我的回答能为您提供帮助。欢迎加我的微信huiy0412咨询。

  • 在纽约买了学区房就一定能让小孩入读公立学校吗?有没有购房的金额限制呀?

 

您好! 感谢提问! 在纽约并不需要买房才能入读公立学校。您可以租房或者买房。租房或者买房可以获得一个家庭地址,小学和中学入学按家庭住址所在的学区在学校直接报名。 给孩子注册上学,您需要提供孩子打疫苗的记录、出生证明或护照以证明年龄,以及在读学校的成绩单。此外,您还需要提供两份证明孩子居住在纽约市的文件。儿童的合法居所是其父母或法定监护人的住址。居留证明可以包括水电费账单和任何其他具有家庭住址的官方文件。 能否在纽约读书取决于是否有合法的居留签证。一般国际学生申请私立学校,其主要原因是学生需要获得私立学校发出的I20来申请留学生签证。纽约市公立中小学一般不颁发I20,没有办法拿到留学生签证。但是有很多父母持访问学者签证或者访问签证带孩子来美国短期就读,比如一年。 希望我的回答能够对您提供帮助。欢迎加我的微信huiy0412咨询。

  • 纽约11月份的犯罪率持续下降,除此之外,对待移民方面态度是否有改善呢?

 

GEO 您好! 感谢提问! 您的信息是准确的。根据纽约警局NYPD周二(12月4日)公布的数据显示,11月份,是纽约市警局史上最安全的月份,与去年同期相比,整体犯罪率下降了5%,盗窃案下降了15.8%,抢劫案下降了11.8%。 纽约市是美国人口最多的城市,它也是全美访问量最大的城市,每年有超过6千万游客。纽约市的文化艺术, 时尚, 音乐, 商业,金融中心,摩天大楼的天际线,众多地标和博物馆吸引了众多游客。 纽约是美国最安全的大都市, 居民的犯罪率低。然而, 由于每年大量的游客来访, 对游客的小偷小摸并不少见。另外,纽约还是有一些不安全的区域,比如曼哈顿上城的哈林区,布鲁克林的一些区域等。 纽约市总人口有8百多万,其中华人占6%。纽约市一直是移民的主要入境点,纽约有多达800多种语言。纽约市是具有多元文化的城市。有36%的人口是在国外出生的。中国是目前纽约市移民最大来源国家之一。 大多数来自中国大陆的移民定居在加州和纽约州,居住在加州的中国大陆移民占中国大陆移民总数的31%,居住在纽约州的中国大陆移民占全美中国大陆移民总数的的20%。中国大陆移民选择居住地以大城市为主,44%的中国大陆移民居住在纽约、旧金山和洛杉矶这三大都会区。 纽约市的多元化的氛围非常适合新移民来这里居住生活。不需要过于担心华人会受到不公平的对待。 希望我的回答对您提供帮助。欢迎加我的微信huiy0412咨询。

 

  • 纽约有哪些学校是国际生就读比较多的呢?

 

Selina 您好! 感谢提问! 现在越来越多的的小留学生来美国读私立初中和高中,一般年龄介于13岁至18岁之间。数据显示,2016年来美的中国小留学生多达1.4万人。至2017年,在美的中国小留学生估计约有7万人。 小留学生在美国有寄宿家庭,平时也会参加寄宿家庭的活动。许多美国家庭对中国文化感兴趣,愿意做寄宿家庭。在美国,学校老师和同学一般比较友善,不会有受到排挤的现象。小留学生刚来的时候可能因为语言的适应期,不能很好的和学校融合。另外很多私立学校需要上宗教课,中国孩子因为以前接触宗教比较少,上宗教课对于中国孩子来说可能也是一个挑战。 纽约有不少招收国际学生的私立学校包括比如:德怀特学校(Dwight School),德怀特中学是纽约市最著名的私立学校,位于曼哈顿上西区,有很多知名校友,是一所男女混合学校。它的学生和教职员来自40多个国家,提供学生签证。如果需要查询可以签发国际学生签证的中学的完整清单,可以访问美国国土安全部的网站https://studyinthestates.dhs.gov/school-search ,根据城市和感兴趣的教育类型搜索可以签发学生签证的学校。然后浏览各个学校主页查询国际学生的数量,或者写信给招生办公室查询。 如果想接触来自全世界各个国家的同学,学习全世界语言文化的话,位于曼哈顿联合国总部附近的联合国国际学校(United Nations International School) 也是不错选择。联合国国际学校的学生来自世界125个国家,提供从幼稚园到12年级的课程。曼哈顿校区位于东河旁东25街,大约有1450学生。联合国国际学校就是伴随着联合国一起成长起来的。1945年,联合国宣告成立。两年后,一群在联合国工作的家长创立了联合国国际学校。初期,学校主要为联合国工作人员和各国常驻联合国的外交人员子女服务。随着联合国从初创时拥有50个会员国,逐步发展为拥有192个会员国的世界最大的政府间国际组织,联合国国际学校也从当初一所仅有20名幼儿的幼儿园发展成为一所综合性的教育机构。 如果是选择入读一年公立学校,公立学校的学生比例一般和社区人口的比例类似。比如位于曼哈顿唐人街的PS130小学,90%以上的是华裔,这些小孩基本上都是第一代或者是第二代华裔移民的后代。由于亚裔父母比较重视教育,纽约好的公立中学一般亚裔的比例都比较高,比如史蒂文森特殊高中,亚裔占一半以上。中国孩子在这些学校也不会担心受到排挤。 希望我的回答能对您有所帮助。欢迎加我的微信huiy0412咨询。

  • 入读美国公立学校需要满足哪些要求呢?纽约公立教育体系如何?

 

YY 您好! 感谢提问! 纽约拥有全美最大的公立学校系统。 纽约市共有1800多所公立学校为110多万学生提供服务。学生入读家庭住址所在学区内的学校。入读公立学校不需要绿卡或社会安全号码。但是由于社区数量不断增长,学生不一定能入读最初划定的学校。在这种情况下,将被列入等候名单上,纽约市教育局入学办公室会将学生分配到附近的另一所学校。 小学为到5年级的儿童提供服务。孩子进入五岁那一年就可以上幼儿园。也就是说,只要您的孩子在年底的时候满五周岁,就可以在同年九月上学。部分公立学校也为只有四岁的孩子开办幼儿班预备班。 初中为6-8年级。每年秋天,所有在纽约市公立小学就读的五年级学生都会收到纽约市教育局发出的初级中学申请表。申请表中包含有学生可以申请的初级中学。学生按照自己的意愿优先顺序选取12所学校,填写和递交申请表。申请在十二月底之前结束,第二年3,4月份会收到学校的录取通知书。 高中为9至12年级。在纽约,每年秋季,八年级学生按照自己意愿优先顺序,申请最多12所学校。 学校根据自己的录取优先顺序和招生人数匹配学生。 第一轮录取结果在第二年的三月份公布。 纽约市有不按学区招生的高中。比如9所特殊高中。特殊高中录取要求每个学生参加特殊高中入学考试(SHSAT)。 考试一般安排在每年的十月份,录取通知会在第二年的3月发出。 小学和中学入学可以按家庭住址所在的学区在学校直接报名,也可以访问家庭欢迎中心。 给孩子注册上学,您需要提供孩子打疫苗的记录、出生证明或护照以证明年龄,以及在读学校的成绩单。此外,您还需要提供两份证明孩子居住在纽约市的文件。儿童的合法居所是其父母或法定监护人的住址。居留证明可以包括水电费账单和任何其他具有家庭住址的官方文件。 另外,如果是外国人申请纽约市公立学校,需要有合法的居留签证。纽约市公立中小学学校一般不颁发留学生签证。 希望我的回答能够对您提供帮助。欢迎加我的微信huiy0412咨询。

  • 商铺的买卖和个人住宅的买卖流程是一样的吗?

 

Miffy 您好! 感谢提问! 购买商业房地产的第一步是对您自己的需求有足够的了解。您需要考虑: 您是否将商业地产用于自己的业务还是用来出租;商业地产的地段;商业地产的类型(门面还是办公楼);如果您用于自己的业务,是需要购买还是租赁就可以;您的资金准备情况怎么样;您可以投入管理该地产的时间,等。 当您参观并考虑多个商业地产时,需要考虑的最重要的包括:价格,位置,商业地产的状况和它允许的用途。 地理位置的重要性怎么强调都不过分。位于大学,医院或市中心附近的物业通常具有更高的价值并且销售更快。 更重要的是,您寻找的地产项目符合您的情况和需求。该地产应符合您的预算,用途和投资需求。 能形成正的现金流:从租金所赚取的年收入中扣除利息,税和保险等开支后形成正的现金流。需要了解:目前物业的用途是什么?它可以/不能用于什么?该物业目前每年产生什么样的租金/收入?有哪些税费?哪些东西需要尽快更换或修理?业主为什么卖?物业周围的区域怎么样?该区域即将发生的重大变化? 购买商业地产往往是一个复杂的过程。您需要聘请会计师,地产律师,地产经纪人和抵押贷款经纪人来协助您完成。 如果您看中了一处商业地产。接下来可以出价。您的律师将让您签署有关合同的意向书。 律师会帮您做产权调查,明确边界线,位置,包括改进,二级建筑的位置,服务公司如水,煤气,电话,和其他公用事业。 审查财务信息:审查水电费(电,水,煤气)以及最新的税务报表和相关信息,确认所有经营物业的费用已反映在卖方提供的财务信息中。 审查服务合同。明确所有服务合同是否可终止而不受处罚;确认服务合同的可转让性等。 确定该地产是否存在负债或对该地产有公开的索赔。 获取保险报价。 审查电气,机械,结构。审查现有检验报告(屋顶,暖气,通风,土壤等)。审查建筑许可证,入住证,建筑物保修/保证等。 如果在买家调查期间发现的任何违规或失实陈述应尽快通知卖方,并计算纠正通过调查发现问题的总成本,从而对过户文件进行必要的更改。 购买商业房地产可能是一个相当大的过程。整个购买过程类似于住宅的购买,但相比住宅地产,会包含更多的协商和审查的环节。您需要更专业的团队帮您购买符合您投资需求的产品。 希望我的回答能给您提供帮助。欢迎加我的微信huiy0412咨询。

  • 买卖豪宅过程中会产生大量税务,如何规避呢?

 

Vickybaby 您好! 感谢提问! 首先谈谈买房过程中的税务问题。 在纽约购房,如果是购买新房,买家需要承担过户税 (Transfer Tax)。过户税是产权转移时,州政府或市政府向卖家征收的税款;不同州,不同城市的的交易税征收方式与费用有所不同。纽约州的税率是房屋售价的0.4%; 纽约市的税率,针对50万美元以下的房产征收1%;50万美元以上的房产征收1.425%。 如果购买二手房,过户税由卖家支付。另外,即使是购买新房也可以和卖方协商,由卖方来支付过户税。 在纽约购买100万美元以上的房产,买家还需要支付1%的豪宅税。 相对于买房,卖房的税务相对复杂。除了上面提到的过户税,还需要缴纳资本利得税。资本利得税是针对卖房所产生的利润征税。资本利得税会计算在个人所得税中。应缴税的利润部分是卖房的价格减去所有卖房成本。卖房成本包括当时买房的价格,房屋翻新,过户费,房产经纪人佣金,刊登卖房广告等,只要是为了卖房而支付的费用都可以算在卖房成本里。另外,买房后翻新改建都要保留好收据,卖房时可以用来当做卖房成本。 如果卖家持有房产一年以下,税率和个人所得税率一样。如果卖家持有房产一年以上,可享受长期资本利得的优惠税率,一般在15%-20%。建议买家持有房产一年以上以减低税率。 如果所卖房子能满足自住房条件,那么卖房者就能享受单人25万美元,夫妻两人50万美元的免税额。这里的2年不一定是连续的时间,可以有间断,累计起来达到24个月即可。期间即使有短暂外出度假,这段时间仍可以计算在内。自住房通过以下事实来证明:税单地址,驾照地址,在各处法律文件上填写的邮寄地址,是否离工作地点近,是否离主要账户开户行近等。满足以上条件后可享有的免税增值额为,单身报税25万美元,夫妻合并报税50万美元。如果是满足自住房条件,那么不仅可以享受免税额,也能适用15%左右的比较低的资本增值税率。 如果是投资房,可以考虑1031交易延税条款(1031 Exchange)。当你用一个投资物业交换另一个投资物业,可享延税福利。也就是说,你卖房之后,如果又买了一套相同种类的房子,那么是增值税是可以延后到你下次再卖房的时候。 1031交易延税条款的具体操作是:在卖出房子之后,所得资金须由第三方中间人保管,直到用来购买新的房产。卖出的45天内,就须以书面通知中间人你想购买的新物业,之后就会有135天来完成交割。也就是说当你卖出房产,只要在45天内把钱再投资到同类的资产(另一处或多处房产),那么之前卖出资产的利润可以延后缴纳资本利得税。在金钱快速贬值的前提下,晚交税就等于少交税。 1031同类交换要求是新买的资产和卖出的资产必须是同一类型。而且新买的房子价格必须大于或等于之前卖出房子的价格。如果之前的房子以200万美元卖出,那之后买的房子价格必须高于200万美元。买一套房不符合要求,买两套100万美元的房子也可以。如果新买的房子价格低于之前卖出房子的价格,也可以做部分交换,但中间的差价要缴资本利得税。 希望我的回答对您有帮助。最终的税务问题解释请咨询税务专家。 欢迎加我的微信huiy0412咨询纽约房产买卖投资。

  • 纽约的高中教育水平在全美排在什么位置?

 

懿 您好! 感谢提问! 纽约市有非常多的公立和私立好高中。 根据今年公布的U.S. News全美最佳公立高中排名,纽约市公立学校表现亮眼,占据纽约州前十名。 皇后区全球文凭高中(The Baccalaureate School for Global Education)最优,拔得纽约州头筹,并在参评的全美2万多所学校中拿到第九的好名次。两所特殊高中布朗士李曼学院美国研究高中(The High School of American Studies at Lehman College)和曼哈顿城市学院数学科学和工程高中(HS for Mathematics, Science and Engineering),则分列纽约州第二和第三名。评分综合考虑每所学校的录取率、毕业率、多元化、需要免费午餐的学生人数、州考成绩、大学先修课程(Advanced Placement,简称AP)和国际高中文凭(International Baccalaureate,简称IB)成绩等因素进行排名。排名纽约州第四和第五的同样为特殊高中,分别是史丹顿岛科技高中(Staten Island Technical HS)和布鲁克林拉丁学校(The Brooklyn Latin School)。 根据2019niche全美最佳公立高中排名,位于曼哈顿的史岱文森高中(Stuyvesant High School Stuyvesant)纽约州排名第一,全美排名第四。史岱文森高中成立于1904年,在华人圈有“小哈佛”之称,毕业生中包括多名诺贝尔奖获得者,以及科学,数学,政府,法律,艺术和音乐领域的众多领导者。 史坦顿岛技术高中(Staten Island Technical High School)niche纽约州排名第二,全美排名第五;布朗克斯科学高中(Bronx High School of Science )纽约排名第3,全美排名第17;汤森哈里斯高中(Townsend Harris High School)纽约排名第4,全美排名第22;大颈南高中(Great Neck South High School)纽约排名第5,全美排名第28;杰瑞科高中(Jericho Senior High School)纽约排名第6,全美排名第34。除此之外纽约市还有非常多的优秀公立高中。 2019niche私立高中排名,位于曼哈顿的多所私立高中上榜。其中三一高中(Trinity school)排名全美私立高中第四名;瑞吉斯高中(Regis High School)排名全美私立高中第12;大学学院(Collegiate School)排名全美私立高中第16;道尔顿学校(Dalton School)排名全美私立高中第23,这些都是位于曼哈顿中央公园附近的私立高中。除此之外曼哈顿还有非常多的优质私立小学和中学,包括现任美国总统川普最小的儿子Barron Trump在曼哈顿所上的私立学校哥伦比亚语法和预备学校(Columbia Grammar & Preparatory School),高中部在纽约州私立高中排名第22。 纽约市学校众多,好学校竞争非常激烈。公立高中除了看以往成绩,特殊高中比如史岱文森高中,布朗克斯科学高中等要参加特殊高中入学考试。每年大约有2万5千名纽约市8年级学生参加特殊高中考试,8所特殊高中一共录取5000名学生,入取比例是20%。 国际学生由于需要学生签证,一般只能申请私立高中。私立高中的竞争也非常激烈。除了需要课业成绩,老师推荐信,家长和学生一般还需要参加学校安排的面试环节。学生需要参加ISEE(Independent School Entrance Examination)或者Secondary School Admission Test (SSAT) 。好的私立高中一般不提供ESL课程,对学生的英语水平有比较高的要求。 高中申请除了看学校排名,更重要的是要看是否符合孩子的自身需求。比如有的高中比较侧重科学(science); 有的高中在language and literature教育比较强。纽约市学生选择高中也会考虑通勤时间。一般居住在曼哈顿的学生会首选史岱文森高中,皇后区的学生会选择皇后区和布朗克斯的特殊高中,而史坦顿岛技术高中的生源主要来自于史坦顿岛和附近区域。 希望我的回答对您提问帮助。欢迎加我的微信huiy0412咨询。

  • 您好,可以推荐一下纽约地区的高分学区房吗?

 

zihuiguo 您好! 感谢提问! 纽约市教育资源非常丰富,集中了大量优质的公立和私立学校,尤其是在曼哈顿,从小学到大学,著名的学府非常多。其中私立学校包括三一学校,道尔顿学校等聚集在中央公园东西两侧。纽约市公立中学不仅有亨特学院高中,还有史蒂文森高中,布朗士科学高中和布鲁克林科技高中,纽约城市学院数理工程高中等一批特殊高中,另外还有大量优质的普通高中例如:巴德高中,科学与数学新探索学校,巴鲁克学院高中等都是位于曼哈顿第一,二,三学区的普通高中。 曼哈顿的公立学校整体非常好。曼哈顿一共6个学区,其中第1,第2,第3学区从中央公园两侧一直延伸到曼哈顿下城,基本上好的公立和私立学校都在这三个学区里。但是就具体学校而言差别也是比较明显的。好的公立学校例如位于格林威村的公立小学PS41每年都有很长的等待名单;而好的公立初中和高中例如NYC Lab Middle School,巴德高中需要通过本校的入学考试才可入学,竞争也是比较激烈的。 为了帮助家长,教师和学校了解各个公立学校的长处和不足,纽约市教育局提供了非常详细的数据报告。例如纽约市公立学校进展报告为每所学校给出A,B,C,D或F等级,评分以学生进步(60%),学生成绩(25%)和学校环境(15%)为基础。 纽约市教育局每年还会对全市公立学校进行满意程度的调查。该调查要求家长,教师和学生评估所在学校的六个方面,包括:指令的遵守(Rigorous Instruction)、环境的辅助(Supportive Environment)、教师的支持(Collaborative Teachers)、有效的学校指引(Effective School Leadership)、与社区以及家庭的关系(Family and Community Ties),以及信任度(Trust)。 教育局每年发布的学年学校质量报告(School Quality Reports) 有三种形式:学校质量概要(School Quality Snapshot)、学校质量指南(School Quality Guide)和学校绩效分析(School Performance Dashboard)。学校质量指南相较学校质量概要包含了更加详尽的学校信息,如学生详细人数、特性和学习成果以及学校环境条件、科目以及任课教师的意见反馈等。学校绩效分析涵盖多年学校质量指南中的数据,通过图形和表格的形式,分析学校近年来学生人数和学校总体质量的变化。 如果需要了解纽约市各个高中的信息和录取要求,纽约市每年有发布纽约市高中指南,上面详细记录了纽约市各个公立高中的学业情况,课程设置,社团活动,学生表现(包括学生4年毕业率;学生出勤率;学生毕业6个月之内升读大学或职业课程的比例;学生对学校的安全和开设课程的满意程度等);录取方法等。初中,高中的申请时间都是入读前一年的秋季,需要填写教育局的申请表格,安排参观学校,递交在读学校的成绩单,有些学校还有入学考试。 根据2018年第三季度的房产报告,曼哈顿二手房产权公寓的中位价格为145万美金,平均价格为236.4万美金。其中一居室中位价格为98.5万美金,二居室中位价格为200万美金。 曼哈顿新建产权公寓中位价格为247.6万美金,其中一居室中位价格为157万美金,二居室中位价格为258.2万美金。 布鲁克林二手房产权公寓的中位价格为85万美金,平均价格为103万美金。其中一居室中位价格为74万美金,二居室中位价格为119万美金。 布鲁克林新建产权公寓中位价格为89.5万美金,其中一居室中位价格为75.5万美金,二居室中位价格为111.5万美金。 希望我的回答能够对您提供帮助。欢迎加我的微信huiy0412咨询。

  • 曼哈顿地区的学区评分都是综合了哪些因素计算的呢?

 

夏天 您好, 感谢提问! 学区评分主要参考的网站包括:Greatschools和NICHE。 Greatschools评分的标准,是将本州所有公立学校横向比较,除了考试成绩外,还包括平衡发展和学校环境的评分。 考试成绩 Academic:学生考试成绩再细分为 test scores 和 student progress。Test scores:测验分数,可以查看3年级以上的学生在各个科目的测验水平,以及与州平均水平的对比。Student progress:各年级学生近几年的测验分数比较。 平衡发展 Equity:不同类型的学生是否平衡发展,又分为 race/ethnicity 不同种族、low-income students 低收入家庭学生、students with disabilities 残障学生,以他们的成绩与其他学生横向对比。 学校环境 Environment:General information:学校的上学时间、招生、体育活动、班级情况等,有些资料也可能没有提供。Students:学生的族裔分布、性别比例和低收入家庭比例等。Teachers & staff:班级师生比例,看一个教师带多少个学生。家长普遍喜欢小班级,这样老师能更多的关注到每个学生。 家长评论 Reviews:最后是家长们对这间学校的评论。家长评论比较主观,和Greatschools 的评分没有直接关系,可能评分高的学校反而有差评。比如有的家长不喜欢有家庭作业的,这方面就会给差评。 NICHE 在 academic, student, teacher 三方面对学校进行评分,然后三者结合得出一个综合评分。 Academic:这间学校在reading和maths 科目上得分超过本州熟练水平的比例。 Students:这间学校的学生总数、性别比例、族裔分布等信息。 Teachers:这间学校的班级师生比例。 使用Greatschools和NICHE的数据,加上和当地人多交流得来的信息,综合判断,大致就能较准确地知道您所在的城市哪些区域和哪些学校最好了。 当然,购买房产除了学区的因素,还有很多其他的因素需要考量,比如说地段,上下班的便利程度,社区的环境,是否有新建及未来社区的规划。就房子本身而言,房屋的大小,格局,朝向,采光等等。如果是产权公寓,公寓大楼本身提供的设施和服务等等,以及房屋维持费用的高低等,这些都需要综合起来考量。 建议您考虑学区的同时也能兼顾到其他各个方面。 欢迎加我的微信huiy0412咨询。

  • 纽约的私立高中申请入读的条件有多高?

 

您好! 感谢提问! 曼哈顿教育资源丰富,拥有很多全世界一流的私校。 国际学生入读私立高中需要学校签发的I-20表格。请注意,并非每所私立学校都经过美国移民局的认证,可以接受外国学生。申请私立高中首先需要确认您感兴趣的学校是学生和交流访问者计划(SEVP)认证学校。如果学校未通过SEVP认证接受外国学生,则无法签发I-20表格,这是申请和获得美国移民局学生签证的第一步。请询问学校是否可以签发I-20表格。 接下来需要做的是填写并提交您的学校申请表。您需要遵守每所私立学校的习惯录取程序。 这包括提交学术成绩单;授课老师的推荐信以及面试。 一般私立学校都会安排面试的环节。国际生或ESL学生要测试英语能力。有些学校还需要提交家长陈述书以更好的了解学生。 大部分私立学校还要求学生通过入学测试。很多私立学校接受独立学校入学考试(ISEE)或中学入学考试(SSAT)的成绩。需要联系曼哈顿的教育记录局(Educational Records Bureau)注册参加独立学校入学考试。 申请私立高中过程比较漫长,需要提前规划。一般在入读的前一年秋季完成所有材料的递交和参加入学考试。每个学校对于入取学生的材料递交要求不一,最直接的方式是查询各个学校的网站或者联系学校的招生办公室。 希望我的回答能为您提供帮助,也欢迎加我的微信huiy0412做进一步咨询。

  • 如果要出售手里的房子,应该走哪些流程呢?

 

余李李 您好! 感谢您的提问! 在美国出售房屋要比买房子简单。就像在美国买房一样,一般来说,在美国出售房屋同样需要找房地产经纪人和地产律师协助完成。 首先是确定房产的价格。当卖家准备出售自己原有的房子时,最好对它的价值有一个很好的了解。卖家和地产经纪人应该把自己要出售的房产和目前市场上类似的房产做一个深入了解比较。建议卖家不要把房子的报价提高到远高于同水平房产的销售额的水平。因为一旦定价过高,导致最终无人给出报价,当卖家把价格降低到房子的真正价值时,潜在的买家可能会对房产有一些顾虑,因为它在市场上的时间太长了。这样一来,最后的交易价格可能很难达到房子真正的价值。可以根据卖家的预期售价,来查询在过去半年里以相似价格成交的房子的情况;以及周边类似房产的半年内销售价格,这样来形成一个较为合理的定价。 同时卖家要把房子里里外外都好准备,进行彻底的清理工作,修复缺陷,粉刷墙壁,油漆地板,把家具摆放恰当等。让房子看起来干净明亮、具有吸引力,让买家觉得成交后就能直接入住。只要包装做得好,是可以有效提升售价的。 另外,卖家需要确定自己房子的销售热点。完美的厨房、浴室、壁炉、景观和花园往往是让买家决定选择这所房子的原因。而对于那些必须住在某个区域的买家来说,房子的位置是最重要的。 当价格确立、广告照片拍摄后,就可以将房屋具体情况输入到卖房网站,让其他经纪人与买家能浏览。房屋设立开放日,允许进入屋内参观,吸引买家。 房子正式上市后,就会陆续收到买家的出价函,卖家可视对方的出价与其他条件去做决定:接受、协商或直接拒绝对方的出价。如果对买家的出价及条件满意的话,即可签署合同,达成交易。   买家在这段期间会进行房屋检查、房屋估价、产权过户调查等。这时卖家需要配合,并提供房屋相关的报告、白蚁检查等合约里要求的档案文件供买家审阅。买家在房屋检查后如果发现问题,买卖家双方应共同讨论要如何处理,比如承担费用或适当降价等。   最后,产权公司会完成房屋产权移转手续,并在政府完成过户登记。完成过户手续后,卖家会拿到扣除应付费用后的房款并将钥匙交付给买家。 卖家同时要做好税务规划。根据现行美国税法,大多数房屋出售者享受税收减免。具体来说,单身纳税人可减免25万美元,已婚夫妇共同申报减免50万美元。为了获得减免资格,卖方必须在过去5年里至少有2年将这所房子作为自己的主要居住地。 欢迎加我的微信huiy0412咨询。

  • 在纽约投资学区房的话,除了学区评分还应该关注哪些条件呢?

 

您好!感谢提问! 现在人们越来越注重买学区房,不管有没有孩子的家庭都愿意多花点钱买学区好的房子。好学区一般意味着好社区,安全,交通便利,社区环境和服务设施更好。 好学区也代表转售物业的时候会卖到一个更好的价格。很多潜在买家搜索房源的时候会优先根据学区来搜索,有数据表明按GreatSchools.org上的学区分类,9/10分的好学区的房子售价会远远高于本地区低一级学区房子的售价,而且售出的速度更快。 在纽约投资学区房除了看各学区学校的评分,还可以通过学校开放日,亲自了解学校的课程设置后再下决定。一般8分以上的学校都是非常不错的。还应该多问当地人和家长的意见,尤其是那些土生土长、或者在当地住了十几年的华裔移民的看法。另外孩子是不是喜欢也很重要。 当然,购买房产除了学区的因素,还有很多其他的因素需要考量,比如说地段,上下班的便利程度,社区的环境,是否有新建及未来社区的规划。就房子本身而言,房屋的大小,格局,朝向,采光等等。如果是产权公寓,公寓大楼本身提供的设施和服务等等,以及房屋维持费用的高低等,这些都需要综合起来考量。 如果仅仅是因为学区稍微好一些而在其他方面做出了太多牺牲,可能也并不是一个非常好的选择。 投资学区房无论是拿来出租或者是自住等待增值后售出都是不错的选择。不过考虑学区的同时也需要兼顾到其他各个方面。 就房屋本身而已,开放式概念设计的房屋可以比相同大小的隔间更宽敞。另外卧室的大小也影响了房产的价值,所以在安装墙壁将一个房间分为两个房间之前,要多考虑几次。 较大的卧室通常提升房产的价值。 房龄和房屋状况。新房通常比老的房子更有价值。 房价对于房龄是一个U形,非常古老具有历史意义的房子,比如建于1910年的一所房子可能比1970年建成的房子更有价值。另外房屋的状况也很重要。 房屋的翻新装修能够提升房产的价值,同时翻新过程中应该保留维修翻新的记录。 另外房屋有没有经历过负面事件,比如发霉或者火灾等,都会影响房产的价值。 欢迎您加我的微信huiy0412咨询。

  • 纽约城区和郊区房价能差别多少呢?

 

美玲 您好, 感谢提问! 纽约曼哈顿一直深受投资者的喜欢。虽然曼哈顿房产的价格比较高,投资者还是愿意投资在这里,主要考虑的不仅是生活的舒适度和身份的彰显,而且房产有稳健的升值空间。在曼哈顿,一般的个人投资者投资的是产权公寓。 如果投资郊区的独栋别墅,可以考虑投资在纽约的长岛。长岛位于纽约市东部,三面濒临大西洋,风景优美,学区优良。长岛的房产以独栋别墅为主。长岛素来有“富人区”的称号,很多富豪家族在长岛都拥有地产。长岛房价从几十万到几百万不等,房价随环境、建筑面积的大小和占地面积的大小等因素而不同。优良学区内的房子相对价格高。长岛由于地广人稀,邻里相距较远,别墅有独立的前后院和车库,居住舒适。 Suffolk County今年7月份房屋售价中位数为39万美元,比去年同期增长6.8%。Nassau County今年7月的房屋交易价格中位数为54万美元,比去年上3.8%。价格持续上涨的一个原因是市场上的房屋供应仍然有限。劳动力短缺限制了许多地区新房供应。由于劳动力市场非常紧张,房屋建筑行业面临着获得足够工人的挑战。随着失业率的降低,找到合适的劳动力类型变得越来越困难,因为大多数人已经就业。 在纽约不同的区域,城区或者郊区,房屋的价格千差万别,另外,纽约的房屋类型还比较多,每一种房型的价格也有很大差异。比如说在城区好的地段,公寓房的价格会高于郊区的独栋别墅。在不同区域和地段,不同房型没有太大的可比性。而对于相同的区域和地段,独栋别墅比公寓的增值潜力大。 欢迎您加我的微信huiy0412咨询。

  • 纽约地区公寓是否受欢迎呢?

 

Linda, 您好,感谢提问! 纽约地区房型大致可分为Condo, Co-op, 连体别墅(Townhouse),独栋别墅(Single Family House)。Condo在繁华,土地紧张的大城市最为常见。 Condo的优点在于首先价格相对于别墅要便宜不少,适合中产阶级家庭投资。其次是比较容易找租客,可做到“以租养贷”。此外,Condo多位于市区或学校附近,比郊区别墅生活更便利。 曼哈顿的住宅以公寓为主,包括产权公寓Condo和合作公寓Co-op。合作公寓Co-op的购买比Condo要复杂。除了审批困难,审批过程也需要较长时间,买家一般要求在美国有良好的财务信誉并出示在美纳税的文件。Co-op购买后也有出租,使用和出售的各种限制。因此我们推荐海外买家购买产权公寓Condo。对于Condo而言,每个月的费用支出主要包括管理费(Common Charges)和税(Monthly Taxes)。 根据2018年第三季度的房产报告,曼哈顿二手房产权公寓的中位价格为145万美金,平均价格为236.4万美金。其中一居室中位价格为98.5万美金,二居室中位价格为200万美金。 曼哈顿新建产权公寓中位价格为247.6万美金,其中一居室中位价格为157万美金,二居室中位价格为258.2万美金。 布鲁克林二手房产权公寓的中位价格为85万美金,平均价格为103万美金。其中一居室中位价格为74万美金,二居室中位价格为119万美金。 布鲁克林新建产权公寓中位价格为89.5万美金,其中一居室中位价格为75.5万美金,二居室中位价格为111.5万美金。 曼哈顿有着强大的就业市场,这意味着大量的可支付租金的租户,曼哈顿公寓的空置率是很低的。再加上曼哈顿大部分是合作公寓Co-op,产权公寓Condo的可以算得上是相对“稀缺”。投资在曼哈顿经典社区风险小,收入和增值稳定,因为在这些经典的街区,房子非常好出租,再售也非常容易。 关于联排别墅的升值潜力我们可以看看过去10年曼哈顿市场联排别墅的价格对比。 2007年曼哈顿Coop和Condo的销售的中位价为86万美元; 该价格在2016年跃升至110万美元,上涨27.9%。2007年,曼哈顿联排别墅的中位销售价格为312.5万美元,但此后上涨59%至2016年的497万美元。曼哈顿不同地段联排别墅的涨幅有很大区别。 在曼哈顿下城,联排别墅的平均价格从2007年的430万美元上涨到2016年的752.5万美元。东区联排别墅的平均价格从970万美元略升至978万美元,西区联排别墅则从550万美元上涨至720万美元。曼哈顿北部的联排别墅价格上涨了54%,从136万美元上涨到210万美元。 单纯从投资的角度而言,最具升值潜力的是独栋别墅,其次是联排别墅。独栋别墅的居住环境好,拥有自家独立花园和停车库,土地是稀缺资源,独栋别墅独享其土地产权,自然增值空间大。独栋别墅也有缺点,其价格较高,如果不自住,由于相对高昂的价格,别墅并不太容易出租。但是长期来看,别墅升值潜力为所有房屋类型中最高。 联排别墅的价格介于独栋别墅和康斗之间,价格适中,适合既想受益于房产升值,又想获得一定租金收益的用户。 欢迎加我的微信huiy0412咨询。

  • 留学生如何在纽约找到合适的租房?

 

您好!感谢提问! 如果是在纽约读书,租房的选择包括出租楼(rental building)和产权公寓(condo)。产权公寓出租的条件比较严格。一般房东会要求租客在美国有工作,并且年收入是月租的40倍或以上;如果使用担保人,担保人的年收入必须是房租的80倍或者以上,而且大多数房东只接受在美国的担保人。留学生没有工作,一般会选择住出租楼(rental building)。现在曼哈顿新修了很多豪华出租楼,很多都是租给留学生。这些豪华出租楼提供的设施都非常完善。一般需要一次性付清一年的房租再外加一个月房租或者更多的押金。另外需要提交:学校录取通知书;本学期课表;护照,签证复印件等。 如果想在纽约实现以房养学是非常不错的选择。曼哈顿的豪华出租楼租金非常昂贵,比如二室一厅的公寓,即使三个同学合租,每个人平均承担的房租每个月都需要$2000或者更多。如果在上学期间在曼哈顿购买一套一室一厅或者二室一厅,再将多余的房间出租,本科四年下来不但节省下四年租房的租金,还能实现正的现金流,另外再加上四年后房产的增值, 我们来看看现在市场上在售的一套Condo,算一算大学四年的租金收入和各种支出。 先看地理位置,我们参考的这个公寓大楼位于NOLITA,距离NYU主校区步行10分钟。其中在售的一套2个卧室,1个浴室的公寓,售价119.5万美金,每月管理费$483,税$608,每月的支出为$483+$608=$1091。这套2卧1浴的公寓拿到市场上出租每月可租$4000。如果自己住一间,另外一间租给同学则可收租金$2000。每个月租金收入扣除费用可得$2000-$1091=$909。大学四年的总收入为$909x12x4=$43632。 更可行的方法是将客厅也租出去,三个人分摊房租,这样每人的租金大约为$1400左右。通常在曼哈顿学习生活的留学生都是这样和同学合租的。这样计算下来,每月的租金收入为$1400x2=$2800。每月租金收入扣除费用可得$2800-$1091=$1709。大学四年的总收入为$1709x12x4=$82032。 您可以根据自己的情况选择适合的您的投资,一室一厅和二室一厅在曼哈顿是最常见的户型,资金的准备和房子的地段,新旧,大小密切相关。买房的资金大约在100到200万美金之间。按上面的公寓计算,大学四年,租金收入扣除养房成本加上您自己在房租上节省下来的花费可以达到15万到20万美金之间,基本上相当于省出了大学四年的学费。这些还不包括房产四年后的增值。 在曼哈顿一边上学一边当房东除了可以省去自己出去租房子的费用(在曼哈顿即使和同学合租,每月的租金大约也在$1500-$2500左右,大学四年花费的租金大约在$72000-$120000之间),还可以获得不错的收入,另外考虑到曼哈顿房产的增值潜力,上学期间购置一套既可自住又可出租的产权公寓确实是不错的选择。 欢迎您加我的微信huiy0412咨询。

  • 在纽约租房,找个经纪人会帮忙照顾哪些事?

Castizo 您好! 感谢提问! 在纽约租房的选择包括出租楼(rental building)和产权公寓(condo)。 纽约房产经纪人对周边环境和房源都很熟悉,用同样的时间可以更高效地带客户看房。房产经纪人由于对各个大楼的价位和管理规定比较熟悉,可以根据客户的实际情况推荐合适的房源,节省客户很多的时间。同时经纪人还能在允许的情况下帮客户谈价格,指导客户怎样做申请,填表格,交材料等等。另外在看房的过程中房产经纪人一般会介绍纽约的一些基本情况,推荐一些好玩好吃的,让看房的过程不那么枯燥无味。 纽约的豪华出租楼(Luxury rental building)一般都是不收租客中介费的(no fee),大楼会支付经纪人费用。所以对租客来说,找不找房产经纪人支付的价格都是一样的。如果租客自身办事能力比较强且对纽约有一定的了解,可以自己去Leasing office签合同。如果需要经纪人帮忙把关,经纪人的服务对租客来说也是免费的。而一般的出租楼(Rental building)可能不会像豪华出租楼(Luxury rental building)一样支付经纪人费用,有时候需要客户支付经纪人。所以如果想要住一般的出租楼,需要提前问清楚经纪人费用由谁支付。 除了出租楼,还有一种租房选择是产权公寓(Condo)。纽约市大部分的租房法律初衷都是保护租客权益。房东需要耗费大量时间、支付大笔律师费才能驱逐违约租客。因此, 纽约的业主在出租房屋时,都会非常谨慎地挑选最负责任、最有信誉、经济状况最佳的租户。一般房东会要求租客的年收入是月租的40倍或以上;如果有担保人,担保人的年收入必须是房租的80倍或者以上。大多数房东只接受美国的担保人。为了证明收入达标,租客需要提交:单位工作证明信(写明你的职位,收入等);近两到三个月的银行流水(checking & saving);其他资产证明(基金,股票,房产等);近两年的纳税申报单和W-2;最近两张工资单的复印件;社会安全号和信用卡号用于查信用;上任房东的推荐信,名字,联系方式;带照片的身份证件(护照,驾照);个人、专业的推荐信;律师或会计的联系方式等。 留学生没有工作,一般需要一次性付清一年或半年房租再外加一个月房租或者更多的押金。另外需要准备:学校录取通知书;本学期课表;护照,签证复印件等。 一般产权公寓的房东都会跟经纪人合作,让经纪人带客人看房子,处理复杂的手续,并对租客做第一轮的面试筛选等。所以,整套出租的产权公寓房源基本上都在经纪人的手上。如果想找一个性价比高的产权公寓出租房, 经纪人的帮助是必须的。在这种情况下中介费是需要租客支付的。也有一些产权公寓的出租中介费由房东来承担,对租客免费。 纽约租房需不需要找经纪人看您的实际情况。在中介费不由租客承担的情况下,您可以考虑寻求房产经纪人的帮助,这样可以帮您更快的找到理想的房子而不会增加您租房的成本。 欢迎加我的微信huiy0412咨询。

  • 在纽约投资学区房产,有哪些需要重点考虑的问题?

您好,感谢提问! 纽约的好大学确实很多,很多大学比如哥伦比亚大学,纽约大学等的主校区都在曼哈顿。地处曼哈顿的大学还包括纽约市立大学,福特汉姆大学 ,The Juilliard School,洛克菲勒大学, 纽约视觉艺术学院,纽约时装技术学院,The New School,圣约翰大学 ,佩斯大学等。根据纽约时报2006年报道,曼哈顿是全美国受过高等教育水平的人群最集中的地方,曼哈顿居民中五分之三有本科学位,四分之一有研究生学位。 曼哈顿的住宅以公寓为主,包括产权公寓Condo和合作公寓Co-op。合作公寓Co-op的购买比Condo要复杂。除了审批困难,审批过程也需要较长时间,买家一般要求在美国有良好的财务信誉并出示在美纳税的文件。Co-op购买后也有出租,使用和出售的各种限制。因此我们推荐海外买家购买产权公寓Condo进行投资。对于Condo而言,每个月的费用支出主要包括管理费(Common Charges)和税(Monthly Taxes)。 投资型房产一般选择容易出租,租金收入可观的区域。周边地区有良好的就业市场,不错的学区,生活便利,靠近各种娱乐休闲设施,安全性也要考虑。另外房产的升值空间也是购买投资型房产需要重点考量的。 要形成正的现金流,首先是要保证房子容易出租,曼哈顿房产的空置率很低,房子非常容易出租,租金收入也非常可观,一般一室一厅的房子每月租金收入会在$4000左右,不同地段租金有一定差异。另外需要考虑的是房子的维持费用。曼哈顿公寓的维持费用主要包括管理费和地税,如果这两部分的费用加起来比较低,每年的租金收益会相当可观。投资纽约房产可以考虑曼哈顿尚处在减税期的房子,因为有地税的减免,维持费用会相当低很多;或者考虑布鲁克林靠近曼哈顿的区域,这些区域地铁交通方便,相对曼哈顿的房产而已,布鲁克林房产的维持费用低一些,也是非常不错的投资选择。 就房子本身而言,房屋的大小,格局,朝向,采光等等。公寓大楼本身提供的设施和服务等等,这些都需要综合起来考量。 欢迎加我的微信huiy0412咨询。

  • 纽约的投资房租售比是怎么样的?

 

您好,感谢提问! 在中国大家习惯用租售比。房屋租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。 在美国大家习惯用售租比(price-to-rent ratio),就是售价和年租金的比值。一般而言,较低的售租比更适合购房者,而较高的售租比更适合租房者。上面表中给出了一些美国城市的售租比。其中旧金山为45.88,洛杉矶为38.02,纽约为35.65。从全国范围来看,售租比从2005年的22.73上升到2007年的24.50。之后这一比例开始下滑,2016年为19.21。 在纽约人们对于买房还是租房还有一个衡量标准就是临界点(Tipping Point),它是拥有房屋成本等同于在同一地区租用可比房屋的成本的年数。在纽约市,如果一个人打算居住超过4.9年的时间,可能买房要好于租房。 当然,纽约市的每个社区是不一样的,曼哈顿和布鲁克林区的一些更昂贵的地区会有更长的临界点。然而,总的来说,纽约市的大部分地区临界点都少于五年。临界点是计算累积的租赁净成本超过购买成本的年数。换句话说,如果你计划在一个地方住比临界点更长的地方,那么购买房屋是更经济的选择。 对于购房者而言,房产的主要收益除了租金,更重要的是房产的升值。例如在曼哈顿,根据StreetEasy价格指数,2005年至2015年期间,房屋的平均转售价格上涨了31%。在其它条件不变的情况下,房产的增值降低了一个地区的临界点,因为房屋的成本更快地被其价值的增长所弥补。房产增值潜力越大,其临近点越会降低,也意味着对买房者更有利。 如果单从租金上看,2018年9月, 曼哈顿公寓的平均租金价格为$4006.09。没有门卫的studio的平均租金价格为$2589。没有门卫一居室的平均租金价格为$3259。没有门卫二居室的平均租金价格为$4221。有门卫studio的平均租金价格为$3118。有门卫一居室的平均租金价格为$4327。有门卫二居室的平均租金为$6111。其中,没有门卫公寓占租赁市场的 50.6%, 而有门卫公寓占租赁市场的49.4%。 从房产销售来讲,2018年第二季度,曼哈顿整体出售房产中,一居室占36%,二居室占30%,其他户型占34%。从销售速度上看,一居室从上市到卖出,平均市场上停留时间为113天,二居室为126天。 二居室相比一居室会占用更多的资金,不论出售或者出租,在市场上停留的时间相对长一些。但是从房产增值和租金增长的角度潜力也会更大一些。 如果考虑在曼哈顿买房,价格比较高的区域包括Tribeca,SOHO, Greenwich village,Chelsea等。相对价格低一点的区域包括中城东和上东区。一般来说,曼哈顿东面比西面的价格低。 您可以针对自己的情况做相应的投资。欢迎您加我的微信huiy0412咨询。

  • 在曼哈顿挑选自住房,有哪些原则呢?

 

maliwen 您好! 感谢提问!购买房产最重要的是地段。选择地段的时候可以参考近期周围房产的交易价格,当地学校质量和社区的完善程度,到达商店和公园等设施的便利程度。地段的好坏直接影响到房产的再售价格。 如果是年轻人还没有小孩,购买首套房自住,可以考虑购买小户型的房产。现在小户型在美国也越来越受欢迎,其中的原因有许多。 首先,小户型房屋通常临近交通枢纽,价格也更低。小户型也适合那些不想再房屋维护上花钱的人。 大房子通常会带来很多其他的麻烦。例如,水电费更贵、房产税更高,维护房屋的成本也很高,而且需要修的东西也只会越来越多。 其次,小户型投资回报见效快,隐形成本低。小户型通常能够给屋主带来更好回报,因为临近市中心的房子通常都有很高的需求。可以考虑选择靠近城市中心地带或者学校附近的小户型。最后,考虑到以后随着家庭人口的增长需要换房,好地段的小户型不论出租还是出售都非常容易。 一模一样的房子,放在不同的地段上价位差很多。每个地段其价位的形成是多年来供求关系决定的。对于有孩子或者将有孩子的家庭,最重要的是孩子有个好的成长环境。好的地段和好的学区是划等号的,因此,如果有孩子,买在一个好的学区是所有因素中最优先慎重考虑的。买一个在好学区的房子意味着你的孩子可以上得到更好的学校。好学区的学生家长也愿意在孩子身上花钱来培养孩子,这意味着孩子会有比较好的的同学。小区的环境对孩子的成长是有很大影响的,好的社区有很多活动孩子可以参加。好的社区在宜居度,基础设施配备,邻居素质上都有利于孩子的成长。 在考虑学区的基础上,买房还应该考虑到离上班地点的远近。选择上班地点附近的房子是比较实际的,每天可以多出一到二个小时的休息时间,生活质量会有很大的提高。 除了上述和家庭需求相关的考量,地段本身的好坏也是考虑的重要因素,不光是要考虑自己居住的时候的邻居,安全和环境,还要想到将来是否容易出售和升值的潜力。建议尽量买在好的社区。一个成熟的,高素质的社区,是家庭生活质量高水准的保障。 地段的选择一定程度上取决于买家的偏好,有的买家更喜欢住在郊区,生活空间会更大一些。但是即使买在郊区,也要保证和工作地点的距离在合理的范围内。另外安全性是需要重点考虑的。 对纽约市而言,越来越多受高等教育的年轻一代更倾向于住在市中心。市中心人口稠密,工作机会多,比如曼哈顿中城,云集世界500强企业大楼、联合国总部、大中央车站(Grand Central)等,每天吸引大量人流来此工作、购物、就餐,是纽约市枢纽。在这一区域购买房产是非常不错的选择。根据2012-2015年美国五大都会区公寓市场与整体市场的回报率比较,产权公寓(Condo)类型的房产,以曼哈顿的公寓表现最为显著。 曼哈顿也拥有大量的合作公寓(Coop),相对Condo的价格来说低一些,相同资金的情况下可以选择大一点的房型,地段也非常好,比如中央公园两侧,非常适合自住。 对于房屋本身的选择而言,光线充足非常重要。为了保证有充足的采光,中国买家一般偏好朝南的房子。而在房屋朝向上,美国买家并没有太大偏好。相比而言,在房间采光合理的情况下,他们可能会更多地考虑有没有景观,视线会不会被遮挡,房屋的内部格局是不是合理,居住是否舒适,比如很多人喜欢大的客厅、厨房、卧室。另外,房屋是不是翻新过,是不是可以随时入住。而卖家也通常会通过更换新硬件、台面等让厨房和浴室焕然一新。买房的时候,存储空间也是考量因素之一,大的存储空间无疑是加分不少的。房屋的布局也很关健。开放式概念设计的房屋可以比相同大小的隔间更宽敞。另外卧室的大小也影响了房产的价值,所以在安装墙壁将一个房间分为两个房间之前,要多考虑几次。 较大的卧室通常提升房产的价值。 欢迎加我的微信huiy0412咨询。

  • 在曼哈顿上班,一般会选择在哪里居住呢?

 

夏您好, 感谢提问! 在曼哈顿工作的上班族在选择租房的地段的时候主要的考虑包括通勤的时间,有小孩的家庭会考虑学区的选择。如果选择居住在曼哈顿,总体来说,曼哈顿的学区都是非常不错的,曼哈顿岛上不管住在任何地方,到达岛上的另一个地方的通勤时间都不会超过半个小时,而且曼哈顿生活非常便利,很多24小时营业的便利店。曼哈顿各个社区都非常成熟,各种展览,演出,活动非常多,对于喜欢城市生活的人来说是非常适合的。 今年9月, 曼哈顿公寓的平均租金价格为$4006.09。没有门卫的studio的平均租金价格为$2589。没有门卫一居室的平均租金价格为$3259。没有门卫二居室的平均租金价格为$4221。有门卫studio的平均租金价格为$3118。有门卫一居室的平均租金价格为$4327。有门卫二居室的平均租金为$6111。其中,没有门卫公寓占租赁市场的 50.6%, 而有门卫公寓占租赁市场的49.4%。 如果考虑在曼哈顿租房,Tribeca是最贵的,其次是Battery Park City, Financial District, SOHO, Greenwich village 和Chelsea。租金相对便宜的区域包括中城东,中城西,上东区和上西区。一般来说,曼哈顿东面比西面的房租低。 如果上班的地点在中城东,也可以考虑Long Island city和皇后区,租金会相对便宜。如果工作地点在下城可以考虑北布鲁克林的一些社区或者新泽西州的Jersey city。如果工作地点在中城西,可以考虑新泽西州沿哈德逊河边的一些区域,比如Hoboken等。 居住在曼哈顿以外的区域租金相对便宜,但如果不是上下班高峰期,火车/地铁的运行有时会不太正常。如果对工作的时间要求比较严格的还是建议在曼哈顿租房居住。 欢迎您加我的微信huiy0412咨询。

  • 纽约除了别墅还有别的值得投资的房产类型么?

 

Carlett 您好, 感谢提问! 纽约的房产作为投资持有并出租,每年可以获得固定的投资回报。将来在房产增值到一定的程度时,再将其出售获得投资增值收益,或者在合适的时候用于自住都是不错的。 现金购买的房产的投资回报率的计算比较简单,即出租房屋到手的净收入除以购房的总价按百分比计算。而每年净房租收入是年租金收入减去持有房屋费用,其中费用包括:房产税、房屋保险、物业管理费、空置期分摊和出租管理费等。 贷款购买的房产的投资回报率要稍微复杂一点,如果贷款全部采用每年分期固定还款的方式,那么投资回报率为每年净收入除以自付额按百分比计算。这里每年净收入等于年租金收入减去持有房屋费用,再减去年固定还款额。其中,自付额(首款)即购房总价扣除银行贷款的部分。 在纽约和旧金山等房价比较高的市场,租金收益率一般偏低,投资者主要看中的是房地产的升值潜力。建筑物下面的土地会随着当地的经济发展而升值。持有一套房产就拥有了未来资产增值的机会。 一般来说,短期收益指的是房屋价格不高,但租金回报率较高的房产。注重短期收益的投资者较为适合在人口密集区域购置价格较低的二手房。而长期收益指的则是区域位置好且房价较贵的房产。这样的选择可能短期的租金回报率并不十分亮眼,但市场潜力与升值空间往往非常好。例如纽约或旧金山等地,这里的房产价格虽高,但市场潜力与升值空间也相对较大,且抗压力也比一般地区强。 2017年第二季度有数据显示,在2017年第二季度新购买的曼哈顿公寓的业主的年投资回报率为2.5%,低于2011年第三季度的3.9%。其主要的原因是房价的上涨,更昂贵的房产带来低的回报。 其中,价格低于75万美元的房产收益率中位数为3.3%,而价格超过300万美元的房产收益率为2.6%。 Studio的投资回报率高于较大的单位,投资回报率中位数为3.1%,而一居室和两居室的投资回报率分别为2.6%和2.5%。 曼哈顿上城公寓的投资回报率高于曼哈顿其他地区,投资回报率中位数为3.5%。 产权公寓的投资回报率差异很大,低价格公寓相比产生的投资回报率高于高价格公寓。作为衡量房产投资是否值得的重要指标,投资回报率是非常重要的。但是,投资回报率并不是衡量投资的唯一标准,升值空间和市场潜力等因素也需要被综合考虑。 下面举两个例子: 现在在市场上出售的一套中城东的一室一厅,售价99.9万美金。地产税每月$766,物业管理费$618。拿到市场上出租每月租金可获$4000。一年的租金总收入减去地产税和物业管理费为$31392,这样这套房产的投资回报率为3.14%。如果考虑到中间空置的时间,回报率会稍微降低一些。 另一处也是在售的布鲁克林三家庭的townhouse,售价185万美金,一楼和二楼是一居室,每月可收租金$2500,三楼是二居室,每月可收租金$2700。每年的地税是$4008,再扣除每年的维修费和保险的部分,投资回报率是非常不错的。 欢迎加我的微信huiy0412咨询。

  • 在美国房东是否有为房客提供取暖设备的责任呢?

 

大君 您好, 感谢您的提问! 纽约市规定屋主必须全年提供热水,水温不低于120华氏度。冬天的供暖季一般从每年的10月1日开始,房东在10月1日至第二年的5月31日期间为房客提供暖气。在早上6点到晚上10点之间,如果室外温度低于55华氏度,室内温度不得低于68华氏度。晚上10点到第二天早上6点之间,室内温度不得低于62华氏度。 如果房东没有提供相应的热水和供暖,租客可以投诉。如果租客提交了与暖气或热水相关的311投诉,纽约市房屋保护与发展局HPD(New York City Department of Housing Preservation and Development)会尝试通知房东或管理公司,并且还可能尝试联系租户以查看服务是否已恢复。如果服务尚未恢复,HPD检查员将前往大楼核实投诉并发出相应的违规行为通知。如果业主在收到违规行为通知后未能恢复暖气和热水,HPD的紧急维修计划(ERP)可能会与维修公司签订合同,以恢复基本服务,并向业主收取维修费用。 第一次供暖和热水违规每天会收取250-500美元的罚款;如果不是第一次违规,比如同一栋建筑在同一个供暖季和下一个供暖季出现连续的违规行为,每天会收取500-1000美元的罚款。 纽约市相关供暖和热水的问题可以拨打311电话咨询或投诉。 欢迎加我的微信huiy0412咨询。

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