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快問快答 072419 財務資料、找房訣竅

兩個成立商用物件的常見問題分享給大家,希望大家都能順利租到店面喔!啾咪!


當然這些問題可能因為市場的變動會有所不同,但是大原則跟方向其實都一樣,如果有真的有細部的問題再請私訊詢問!或者在下方留言喔!



Q:找店要準備什麼資料?

A:主要的兩個資料是能證明房客有足夠的財力和能力的文件。切記!是文件!在曼哈頓任何口頭的承諾基本上會在對話結束的當下煙消雲散。財力證明沒有任何制式的格式或是任何特殊的限制,只要你能證明你有足夠經濟能力攪得出房租和押金,房東不會煩你,你也不會想去煩房東。

絕大多數客戶提供的財務資料如下:

近三個月銀行月結單(Bank statement; Monthly)、資產證明(Balance Sheet)、房產證明(DEED or Coop share of Stock documents)、報稅證明(Tax Return)…等

附帶一提,大部分的時間我不會一開始跟你們要這些文件,但是房東通常在我們發意向書(offer letter)之後就會要求提供,通常如果一週內交不出來,會大大影響房東出租物件的意願。交不出財務證明的理由我大概聽過一千萬種,但是我只是個是仲介,不是房東,更不是魔術師,我的職責之一是要充分傳達雙方的訊息。至於有沒有或成不成,我只能幫大家把文件做的專業,漂亮,但是就算是巧婦也難為無米吃炊啊。


Q:為什麼我一直找不到想要的物件?

A:找不到物件只是個結果,通常是由很多原因所匯集成的,大部分客戶遇到最主要的原因就是,租金談不攏,或者說租金預期低於市場現況太多。

怎麼說呢?不動產也是個商品,這個商品會依照不同的地理位置和不同的時間、格局、設備或是附加價值等等去影響他在市場上的價格,其中又以位置佔了超過70%的因素。換句話說,用香蕉大部分時間吸引來的只會是猴子,有沒有可能吸引到鳳凰?也有,只是大概跟中樂透或是被雷劈的機會一樣大就是了!

殺頭的生意有人做,賠錢的生意沒人做。做生意盈利很重要!房客是、房東更是!那仲介呢?我幫客戶議價的態度基本上會是希望以能夠最接近底價成交為原則,這個談判的過程通常不會是開越低越好的。議價是個心理遊戲,大家心裡都會有個底線,超過了一點點,也需會思考一下,差個五百一千的就算了,但是如果差太多,像是七折出價其實跟出兩折出價的意思沒有差別太大。我有很多客人有時候為了一千五百的價格,輸掉一個案子。一個月少了起碼10來萬的營業額,值得嗎?

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